สัญญาขายฝากก็คือการขายนั่นแหละ
เพียงแต่มีเงื่อนไขว่าคุณสามารถซื้อคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้เท่านั้น ซึ่งต่างจากการขายเพราะการขายก็คือขายขาดไปเลยไม่มีสิทธิไถ่คืน
เว้นแต่ผู้ซื้อจะยอมขายคืน การขายฝากนั้นสามารถทำได้ทั้งสังหาริมทรัพย์ และอสังหาริมทรัพย์
แต่ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ คือไปทำสัญญากันที่สำนักงานที่ดินนั่นแหละ
เมื่อขายฝากแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากจะตกไปอยู่กับผู้ซื้อฝากทันทีที่ขาย
จนกว่าจะมีการไถ่ถอน ซึ่งต่างจากการจำนอง การจำนองนั้น กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปยังผู้รับจำนอง
คราวนี้มาดูรายละเอียดปลีกย่อยของการขายฝากกันดีกว่า
1. กำหนดเวลาไถ่คืน
กฎหมายกำหนดเวลาไถ่คืนไว้ว่า
ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ มีกำหนดสิบปีนับตั้งแต่เวลาซื้อขาย ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์
มีกำหนดเวลาสามปีนับตั้งแต่เวลาซื้อขาย นั่นหมายความว่าคุณตกลงเวลาไถ่คืนน้อยกว่านี้ได้
แต่มากกว่านี้ไม่ได้ ถ้ากำหนดมากกว่านี้ต้องลดลงมาเหลือเท่าที่กฎหมายกำหนดตามประเภททรัพย์
มิฉะนั้น คุณจะหมดสิทธิไถ่คืนทันที
เมื่อกำหนดเวลาการไถ่คืนแล้ว
คุณจะต้องไถ่คืนภายในกำหนดเวลานั้น แต่กฎหมายก็ยังเปิดช่องให้คุณได้ตกลงกันขยายกำหนดเวลาการไถ่คืนได้
โดยคุณจะต้องมีหลักฐานการขยายกำหนดเวลาการไถ่คืนเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อผู้รับไถ่
หรือก็คือผู้ซื้อนั่นแหละ
การขยายกำหนดเวลาการไถ่คืนนี้
ถ้าเป็นทรัพย์สินประเภทที่ซื้อขายกัน ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
เช่น อสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางจำพวก (ดูรายละเอียดเรื่องสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียนได้ที่หัวข้อการจำนอง)
จะต้องนำหลักฐานการการขยายกำหนดเวลาไถ่คืนที่ทำกันไว้นั้น ไปจดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดินด้วย
มิฉะนั้น หากผู้ที่ซื้อไว้ นำไปขายต่อกับบุคคลภายนอกที่สุจริตและเสียค่าตอบแทน ก็คือบุคคลภายนอกนั้นไม่รู้เรื่องนั่นเอง
และบุคคลภายนอกนั้นได้เสียเงินค่าซื้อขายด้วย เราจะมาอ้างข้อกำหนดขยายเวลาที่ทำกันไว้ไม่ได้
สรุปก็คือ ถ้าต้องการขยายเวลาการไถ่คืน คุณต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือไว้ ซึ่งหลักฐานนี้หากผู้ซื้อไว้เกิดเบี้ยวขึ้นมา
คุณก็ใช้อ้างกับผู้ซื้อเพื่อขอไถ่คืนได้ แต่ถ้าทรัพย์สินนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์คือที่ดิน
และผู้ซื้อเขารู้เรื่องกฎหมายข้อนี้ดี เขาอาจจะขายที่ดินนี้ไปให้กับคนอื่นซะ คุณก็ไถ่คืนไม่ได้แล้ว
เพราะหลักฐานนี้ใช้ได้กับผู้ซื้อเท่านั้น หากคุณจะให้ใช้อ้างกับคนอื่นได้ด้วย คุณก็ต้องนำหลักฐานนี้ไปจดทะเบียนที่ที่ดิน
อีกนิดหนึ่งคือ
ไม่ว่าคุณจะขยายเวลากำหนดการไถ่คืนกันหรือไม่ก็ตาม ยังไงก็ต้องไม่ให้เกินเวลาที่กฎหมายกำหนด
คือ สิบปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ และสามปีสำหรับสังหาริมทรัพย์
2. จำนวนเงินที่จะต้องไถ่คืน
จำนวนเงินที่จะต้องไถ่คืนนี้
ถ้ากำหนดกันไว้ตอนทำสัญญาก็ให้เป็นไปตามนั้น แต่มีข้อแม้ว่า ถ้าจำนวนเงินที่ตกลงกันไว้นั้นมีจำนวนสูงกว่าราคาที่ขายฝากเกินร้อยละ
15 ต่อปี ก็ให้ไถ่ได้ในราคาที่ขายฝากรวมกับผลประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี ทั้งนี้เนื่องจากว่า
เมื่อก่อนมีการกำหนดจำนวนเงินไถ่คืนกันสูงมาก โดยผู้ซื้อได้คิดดอกเบี้ยไว้สูงรวมเข้าไปในราคาขายฝาก
เมื่อมีการสู้คดีกันแล้ว ศาลได้วินิจฉัยว่าราคาดังกล่าวเป็นราคาที่ตกลงไถ่ถอนกันไว้
ไม่ใช่เป็นการเรียกดอกเบี้ย จึงไม่อยู่ในบังคับของอัตราดอกเบี้ยตามกฎหมายที่เรียกได้ไม่เกินร้อยละ
15 ต่อปี จึงได้มีการแก้กฎหมายเมื่อปี 2541 กำหนดเรื่องดังกล่าวไว้ซะ เพื่อไม่ให้พวกเขี้ยวลากดินเอาเปรียบประชาชนตาดำๆกันอีกต่อไป
แต่ถ้ามิได้กำหนดจำนวนเงินกันไว้ตอนทำสัญญา ก็ให้ไถ่คืนได้ในราคาที่ขายฝาก
3. ใครเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมในการทำสัญญา
ปกติเมื่อมีการซื้อขายกัน ค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาจะต้องออกกันคนละครึ่ง
สัญญาขายฝากก็เหมือนกันคือ ออกกันคนละครึ่ง เพราะหากว่าไม่มีการไถ่ถอนกันแล้ว ก็เป็นการซื้อขายธรรมดาเท่านั้น
แต่ว่าถ้ามีการไถ่ถอนขึ้นมา กฎหมายบอกว่าผู้ไถ่ถอนจะต้องเป็นผู้ออก รวมทั้งค่าฤชาธรรมเนียมที่ผู้ซื้อได้ออกไปด้วยครึ่งหนึ่งตอนที่ทำสัญญาขายฝากกัน
เท่ากับว่าผู้ไถ่ถอนจะต้องจ่ายดังนี้คือ 1. ค่าไถ่ถอน 2. ค่าธรรมเนียมครึ่งหนึ่งที่ผู้ซื้อได้ออกไปตอนทำสัญญาขายฝาก
3. ค่าฤชาธรรมเนียมในการทำการไถ่ถอน
4. หากคุณเตรียมเงินไว้ไถ่ถอนแล้วแต่เจ้าหนี้ไม่ยอมรับทำไงดี
หากคุณเจอปัญหานี้ทำไงดี ในเมื่อกำหนดเวลาไถ่ถอนเป็นเรื่องสำคัญ
หากเลยไปก็ไถ่ถอนไม่ได้ กฎหมายให้ทางออกไว้ว่า คุณจะต้องนำเงินที่เตรียมไว้ไถ่ถอน
ไปติดต่อขอวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่นี้ ที่สำนักงานวางทรัพย์ ภายในกำหนดเวลาที่คุณยังมีสิทธิไถ่ถอนได้
และคุณต้องแจ้งเจ้าหน้าที่ด้วยว่าคุณสละสิทธิที่จะถอนทรัพย์ที่วางไว้คืน คือวางไว้แล้วก็จะไม่เอาคืน
กฎหมายให้ถือว่าคุณได้ไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นแล้ว ส่วนผู้ซื้อนั้น เจ้าหน้าที่จะแจ้งให้เองว่าคุณได้ไถ่ถอนทรัพย์สินแล้ว
ให้เขามารับ | |
